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Samtgemeinde Jesteburg

Kopfbereich - Bendestorf, Harmstorf und Jesteburg

Vorlage - VO/SGJ/026/19  

Betreff: Standort für den Bauhof der Samtgemeinde Jesteburg;
1. Raumbedarfsplanung Neubau
2. Situation am Standort Schützenstraße
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:1. M. Siller
2. T. Burmester
3. Der Samtgemeindebürgermeister
Federführend:Fachbereich III (Bauen) Bearbeiter/-in: Siller, Michael
Beratungsfolge:
Samtgemeinde - Bau-, Planungs- und Umweltausschuss Vorberatung
16.05.2019 
Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses der Samtgemeinde Jesteburg geändert beschlossen   
Samtgemeindeausschuss Vorberatung
Samtgemeinderat Jesteburg Entscheidung
27.06.2019 
Sitzung des Samtgemeinderates Jesteburg geändert beschlossen   

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Erläuterung:

 

Der Rat  der Samtgemeinde Jesteburg hat am 10.01.2019 den Beschluss gefasst:

:

1. Die Aufgabe Bauhof für die Gemeinden Bendestorf und Jesteburg wird  gemäß § 98 Abs. 1 Satz 2 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) übernommen.

 

2. Ein neues Bauhofgebäude wird auf dem Grundstück L 213/ Kleckerwaldstraße in Bendestorf erstellt. 

Hinweis: Wurde bei Stimmengleichheit abgelehnt.

3. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Entwurf einer Verwaltungsvereinbarung zur Übernahme der Aufgabe zu erarbeiten und vorzulegen. Gleichzeitig ist eine Vergleichsberechnung zu den beiden möglichen Standorten a) Schützenstraße und b) Kleckerwaldstraße vorzulegen

 

Diese Sitzungsvorlage enthält Informationen in einem Umfang, wie sie bis heute eingeholt werden konnten. Einige weitergehende Prüfungen erfordern einen Mitteleinsatz, der, wenn gewollt, zur Verfügung gestellt werden müsste.

 

  1. Raumbedarfsplanung Neubau

Seitens der Gemeinden Bendestorf und Jesteburg ist der Neubau eines gemeinsamen Bauhofes unter dem Dach der Samtgemeinde Jesteburg geplant. Für die Planungen gehen wir von der jetzigen Größe des Fuhrparkes beider Standorte aus und einem festen Mitarbeiterstamm von zukünftig 15 Mitarbeiter ohne Saisonkräfte zuzüglich einem Bauhofleiter aus. Das würde eine spätere Einbeziehung des Bauhofes Harmstorf berücksichtigen.

 

Die Samtgemeinde beabsichtigt den Neubau im Sinne von Büros, Werkstätten, Lager und Fahrzeughallen zu nutzen. Als Standort für den Neubau ist das Grundstück in der Kleckerwaldstraße 62/27, Flur 2 Gemarkung Bendestorf mit einer Fläche von 7.538 m² vorgesehen. Der Bauhof Bendestorf steht auf ca.1.000 m² Grundfläche. Der Bauhof Jesteburg steht auf einer Grundfläche von ca. 4.437 und das danebenliegende Grundstück der alten Feuerwehr hat eine Grundfläche von 1.506 m². (Gesamtgröße 5.943 m²). Ein Teil dieser Flächen ist vom Bauhof nicht nutzbar. An der nördlichen Grenze zur Wohnbebauung hin, befindet sich ein Wall. Die Durchfahrt beträgt dort im Bereich des Salzsilos ca. 8 m. Der Abstand zwischen der Grundstücksgrenze und dem Salzsilo beträgt ca. 24 m. Der Wall bedeckt somit eine Fläche von ca.1.160 m² und dient dem Lärmschutz. Sollte diese Fläche als Lager oder sonstige Fläche mit genutzt werden, müsste der Lärmschutz anderweitig hergestellt werden. Die Kosten dafür müssten ermittelt werden. Ähnlich verhält es sich mit dem östlich gelegenen Wall, zur Reitanlage hin. Hier beträgt die Größe des Walls ca.1.500 m² die ebenfalls genutzt werden könnten und mit Lärmschutz versehen werden müssten. Im vorderen Bereich an der Landesstraße ist eine Teilfläche von 1.000 m² nicht nutzbar (Baumbestand an der Straße) Eine Teilfläche von ca.100 m² auf dem Bauhofgelände wird von anderen Bereichen genutzt (Garage Polizei, Toilettenraum Busfahrer, Garage der Feuerwehr). Die Kosten für einen eventuellen den Abtrag der Wallanlagen und das Befestigen der möglichen Lagerflächen müssten ebenso ermittelt werden. Finanzmittel wären bereitzustellen.

In welchen Umfang und Größe die ermittelten Räumlichkeiten bei einem Neubau wirklich vorgehalten werden müssen, sollte noch besprochen werden. Folgender grober Raum/Flächenbedarf wurde vorab mit dem Bauhof Bendestorf zusammen ermittelt:

 

Werkstatt/Lagerbereiche

 

Pos.1  23,4 m² Werkstattbereich mit integrierter Schlosserei und Kleinteilelager

Pos.2  21,6 m² Werkstattbereich für Holzarbeiten und Kleinteilelager

Pos.3  15,0 m² Werkstattbereich für Elektroarbeiten und Straßenbeleuchtung

Pos.4  12,2 m² Lager für Sanitärbereich

Pos.5  20,0 m² Lager für Kettensägen, Freischneider, Laubgebläse etc.

Pos.6  20,0 m² Lager Gärtner (kl. Gartengeräte, Verdichter, Dünger, Samen)

Pos.7    7,2 m² Lager für Farben, Pflanzenschutzmittel, Müllbeutel etc.

Pos.8  35,0 m² Lager für Asphalt, Mülleimer, Ölbindemittel, mit Schwerlastregal

Pos.9  12,2 m² Soleraum

Pos.10    9,0 m² Lager für Öle und Betriebsstoffe

Pos.11  20,0 m² Lager Straßenschilder und Beleuchtung

  --------

            177,2 m²

 

Büro/Sozialräume

 

Pos.12  177 Sozialräume Sanitär, Aufenthaltsraum mit Küche, Umkleide, Trocknungsraum.

Pos.13     51 m²  Büros, Gebäudetechnik, EDV-Raum, Archiv, Sanitätsraum.

  ---------

  228

 

Fahrzeug/Lagerhalle

 

Pos.14  (23x13)   299 m² beheizbare Fahrzeughalle.

Pos.15   (14x11)   159 m² Maschinen/Gerätehalle unbeheizt.

 

Außenlager/Lagerplatz

 

Pos.16 (16x8)  128 m² Remise

Pos.17 (40x9)  360 m²  Lagerplatz im Außenbereich für Pflaster, Betonsteine, Absperrmaterial etc.)

Pos.18 (20x15)  300 m² Containerstellplätze für Holz, Beton, Asphalt, Speermüll, Straßenkehricht,

     Metallschrott, Siedlungsabfälle.

Pos.19 (14x3)    42 m² Schüttgutboxen 4 Stk.

Pos.20 (10x15)  150 m² Waschplatz.

Pos.21 (8x5)    40 m² Salz Silo.

Pos.22  1.000 m² Umfahrung

 

Eine Lagerfläche für Rathaus/Vereine/Verbände (Büro- u. Materiallager, Fundräder, Podeste, Möbel usw.) ist nicht berücksichtigt.

 

2.  Situation am Standort Schützenstraße    

 

Der Bauhof ist ein gewerblicher Betrieb. Der Bauhof hat mindestens in den Wintermonaten eine Nutzung in den Nachtstunden.

 

Da für den Bereich kein Bebauungsplan aufgestellt wurde, ist eine Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB angezeigt. Das Grundstück grenzt nordwestlich an ein Wohngebiet, auf dem östlich gelegenen Grundstück befindet sich derzeit noch die Reitanlage und südöstlich entsteht gerade ein großflächiger Verbrauchermarkt. Es handelt sich demnach um eine Gemengelage.

 

Durch die unmittelbare Nähe von schutzwürdiger Wohnbebauung und der gewerblichen Nutzung mit Nachtbetrieb durch den Bauhof andererseits würden das beabsichtigte Vorhaben die bereits vorhandenen Spannungen erhöhen und die vorgegebene Situation sich weiter verschlechtern. Dies zieht aus Sicht des Landkreises eine Bauleitplanung nach sich.

 

Bei der Überplanung des Reitsportplatzes wäre der genehmigte Zustand als Vorbelastung zu berücksichtigen. Diese Belastungen könnten dazu führen, dass Abstände einzuhalten oder Lärmschutzwälle zu errichten wären. Andere planerische Möglichkeiten wären der Ausschluss von zu öffnenden Fenstern bzw. Aufenthaltsräumen in Richtung des Bauhofes. All diese Möglichkeiten schränken die Nutzbarkeit des Reitplatzes ein und führen zu städtebaulichen Konflikten. Um eine mögliche Nachnutzung des Turnierplatzes genauer betrachten zu können, wurden verwaltungsseitig einem Lärmgutachter die unterschiedlichen Nutzungen im Umfeld von großflächigem Einzelhandel über Bauhof mit Winterdiensteinsatz und Freibad (Freizeitlärm) erläutert. Das Lärmgutachten hierzu liegt noch nicht vor. In einer Voreinschätzung wurde aber auch in einem Gespräch bereits die Notwendigkeit von Lärmschutzmaßnahmen wie Lärmschutzwälle zum Bauhof und Verbrauchermarkt gesehen.

 

Eine weitere Regelung bedarf es zum Thema der Erschließung von der Schützenstraße (L 213) in das neue Gebiet. Eine Zufahrt über den Straßenzug „Am Turnierplatz“ wird für nicht empfehlenswert gehalten, um die Option einer Erweiterung der Grundschule und/oder den Bau einer Kindertagesstätte/Krippe weiterhin realisieren zu können. Auch eine weitere Anwohnerbelastung wird kritisch gesehen.

 

Sollte eine Zufahrtstraße über das Bauhofgelände geplant werden, z.B. entlang der nördlichen Grenze, müssten die Bäume zwischen Straße und Remise entfernt werden. Die Remise und das Salzsilo müssten auf eine Fläche des Reitplatzes verlegt werden. Die Gemeinde müsste der Samtgemeinde diese Flächen zur Verfügung stellen. Das würde die zu entwickelnde Fläche für Wohnbebauung/Gewerbe auf dem Reitplatzgelände weiter einschränken. Es werden Flächen für Container und Schüttboxen benötigt. Entweder werden dafür Flächen auf dem Reitgelände bereitgestellt oder entlang der Landesstraße wird der Baumbestand beseitigt und dafür Flächen geschaffen (Flächenangaben siehe oben).

 

Hinsichtlich der Nutzungsänderung des Feuerwehrgerätehauses zum Bauhof müssen die Auflagen der Baugenehmigungsbehörde abgewartet werden. Dabei wird nicht nur die Umnutzung geprüft, sondern die Gesamtanlage des Bauhofes. Dies würde ggfs. Umbaumaßnahmen nach sich ziehen. Fraglich ist weiterhin, ob der heutige Schallschutz zur umliegenden Wohnbebauung (Peerkoppel) ausreichend ist. Durch die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung für das alte Feuerwehrgerätehaus, durch eine Ausweitung der Aufgaben in den vergangenen 30 Jahren (Baugenehmigung für den ursprünglichen Bauhof aus 1987) und der aktuellen Vorschriften zum Lärmschutz sind Änderungen/Anpassungen zu erwarten. Die Kosten können ohne Gutachten nicht beziffert werden. Nach Besichtigung des alten Feuerwehrgerätehauses wird verwaltungsseitig von Umbaukosten in Höhe von rund 55.000 € ausgegangen. Es ist ein Umkleideraum für Damen erforderlich. Für Duschmöglichkeiten für Herren ist eine zusätzliche Dusche notwendig. Weiterhin sind technische Umbauten und Schönheitsarbeiten im Gebäude erforderlich.  Der Rückbau/ Umbau der vorhandenen Räumlichkeiten im alten Bauhofgebäude werden mit 250.000 € beziffert. Die Elektroinstallation ist zu überarbeiten, die Werkstätten und Lagerräume sind den heutigen Ansprüchen anzupassen. Anschließend ist eine Grundsanierung der Wände, Decken, Türen etc. vorzunehmen. Brandschutztechnische Auflagen wurden noch nicht berücksichtigt.

 

Der Restbuchwert des heutigen Bauhofgebäudes an der Schützenstraße beträgt 133.949 €. Der Restbuchwert des alten Feuerwehrgerätehauses beträgt 363,199 €. Der Restbuchwert der Remise Bauhof beträgt: 20.332 €. Die jährliche Abschreibung für das alte Feuerwehrgerätehaus beträgt 8.769,07€, für das bisherige Bauhofgebäude und für die vorhandene Remise 1.156,34€.

 

Sofern auf dem hinteren Turnierplatzgelände Wohnbebauung erfolgen soll, könnten die Flächen der Gemeinde und der Samtgemeinde die heute durch den Bauhof genutzt werden, veräußert werden. Bei einer Gesamtfläche von 5.934 qm und einem Bodenrichtwert von 200 € (voll erschlossen) ergibt sich nach Abzug eines Betrages von 60 € je qm für die Erschließung ein Erlös von ca. 830.000 € für die Grundflächen. Der Verkauf des alten Feuerwehrgerätehauses würde der Samtgemeinde eine entsprechende Einnahme verschaffen. Hierfür müsste ein entsprechendes Wertgutachten in Auftrag gegeben werden. Sofern das Reitgelände später einer Wohnbebauung zugeführt worden ist, lässt sich das Gelände des Bauhofes nicht mehr erweitern mit der Folge, dass dann ggfs. Ausweichflächen gesucht werden müssten. Auf dem Gelände in Bendestorf wären Erweiterung möglich.

 

 

Kostenanalyse:

 

Die Analyse geht von einem festen Personalstamm von 15 Mitarbeitern und 1 Bauhofleiter aus. Die Hausmeister nutzen die Infrastrukturen in den jeweiligen Liegenschaften.

 

Zur Vergleichbarkeit der Größenordnung und Einschätzung der Kosten, orientiert sich die Samtgemeinde an dem Neubau einer anderen Kommune im Landkreis aus 2017. Der Bauhof wurde dort für 15 Mitarbeiter konzipiert. Die bebaute Fläche befindet sich im Außenbereich und das Grundstück war im Besitz der Gemeinde. Der Verkehrswert der Fläche und die Kosten für den Architekten sind nicht bekannt.

 

Die Herstellung des Gebäudes hat gekostet:                 681.523,18 € Netto

Die Herstellung der Außenanlagen hat gekostet:    337.070,92 € Netto

Gesamt Nettokosten des Bauhofes:   1.018.594,10 € Netto

 

Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren wären das jährliche Abschreibungen 24.242,54 € (Brutto). Bei rd. 14.500 Std. wären das 1,67 € abzüglich heutiger Abschreibungssätze in Jesteburg und Bendestorf.

 

Weiterhin müsste die Gemeinde Jesteburg erklären, ob sie für den Bauhof die Buchrestwerte und für das Grundstück den Kaufpreis von der Samtgemeinde erstattet haben möchte. Das könnte ein Betrag bis zu ca. 550.000 € sein.

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

Der Samtgemeinderat beschließt:

Der Standort des Bauhofes in der Trägerschaft der Samtgemeinde soll an den Standort Bendestorf, Kleckerwaldstraße/Jesteburger Chaussee verlagert werden. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der vorgelegten Raum- und Flächengrößen eine Entwurfsplanung zu erstellen. Der Standort Jesteburg wird aufgeben. Bei der Planung ist zu berücksichtigen, dass die vorhandenen Remisen an den heutigen Standorten sowie das Salzsilo umgesetzt werden.  

 

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Finanzielle Auswirkungen:

nicht benannt

 

Anlage/n:

keine